Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:
Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.
Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.
Gnr 70/111/1, bolighuset selges med forbrukerforhold. Resten av eiendommen selges som næring.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det
viktig å lese salgsdokumentene grundig før
visning, og uansett før budgivning.
Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger
fra eiendomsmegleren og andre dokumenter
med relevant innhold. Uavhengig av om det er
lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det
som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene,
oppfordres interessenter til å undersøke
eiendommen nøye.
Selgers mangelsansvar NÅR DET GJELDER
BOLIGHUSET (heretter kalt eiendommen gnr 70, bnr 111, fnr 1)
reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven
kapittel 3.
Dette innebærer i hovedtrekk at:
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke
samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og
annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven
§ 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom
det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger
om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf.
avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning
til å ta forbehold om at eiendommen selges "som
den er" eller med lignende generelle forbehold.
Forbehold om eiendommens tilstand som er
spesifisert nok til å kunne innvirke på
kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av
avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som
mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre
setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder
bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6
om generelle krav til eiendommen, arealavvik og
tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså
det som følger av avtalen. Boligens alder, type og
synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet
og stand som kan forventes. For eksempel kan
det ikke forventes at en eldre bolig har samme
tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger
er vanligvis bygget etter andre krav og med
andre materialer, og vil i tillegg ha varierende
grad av slitasje og skader som følge av blant
annet bruk, værpåkjenninger og annen
aldersforringelse. Skader og forringelser som er
naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett
som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel
noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da
avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før
avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen,
eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen
ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde
blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle
være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv
dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10
000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"),
om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for
spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet
kommer imidlertid til fradrag i en eventuell
utmåling av prisavslag eller erstatning dersom
det er en mangel ved eiendommen som selger er
ansvarlig for.
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom
når kjøperen er en fysisk person som ikke
hovedsakelig handler som ledd i
næringsvirksomhet.
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges
eiendommen "som den er". Eiendommen selges
i den forfatning den er under visning. Salget
følger Avhendingsloven § 3-9: Endå eigedomen
er selt 'som han er' eller med liknande allment
atterhald, har eigedomen likevel mangel der
dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har
også mangel dersom han er i vesentlig ringare
stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med
ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan
derfor ikke påberope seg noen andre
bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som
følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers
ansvar etter avhendingsloven og vil være en del
av kontraktsvilkårene, dersom man ikke
reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Følgende gjelder både i og utenfor forbrukerkjøp:
MED UNNTAK AV BOLIGHUSET OVERTAS DEN ØVRIGE BEBYGGELSEN OG EIENDOMMEN
FOR ØVRIG i den stand den var ved kjøpers
forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en
eventuell mangelsvurdering skal de alminnelige
kjøpsrettslige prinsippene i Avhendingsloven §3-
9 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene
fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at
det foreligger mangel i følgende tilfeller:
1. Dersom selger ikke oppfyller sine konkrete
forpliktelser iht. avtalen.
2. Dersom selger ikke oppfyller sin
opplysningsplikt, jfr. reguleringen i
Avhendingsloven §3-7 og Kjøpsloven §19 litra b).
3. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger,
jfr. reguleringen i Avhendingsloven §3-8 og
kjøpsloven §19 litra a). Risikoen for eventuelle
skjulte feil som angitt i avhendingsloven §3-9
siste punktum og kjøpsloven §19 litra c) tilligger
etter dette kjøper.
Avhendingslovens §4-19 nr. 2 fravikes, slik at den
absolutte reklamasjonsfristen settes til 1 - ett år
etter overtakelsen.
Selger er forpliktet til å holde våningshuset
fullverdiforsikret frem til overtagelsesdagen.
Øvrige bygninger på eiendommen har kun
førsterisikodekning (forsikret for en på forhånd
fastsatt sum). Dersom eiendommen blir utsatt for
skade ved brann eller andre forhold som dekkes
av forsikringen før overtagelse, har kjøper rett til
å tre inn i forsikringsavtalen med de rettigheter
og forpliktelser som følger derav.
Informasjonen ovenfor om kjøpers
undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å
undersøke eiendommen nøye, gjelder også for
kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved
spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved
overtakelse.
Ved spørsmål, kontakt ansvarlig megler for mer
informasjon.
